지구지정도 안됐는데 협약체결, 왜?

작년 7월 마련된 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따르면 재정비 추진과정은 지구지정과 재정비계획 수립 후 총괄관리자를 선정하게 된다. 이번 김포시와 주택공사간의 협약이 총괄관리자로 주택공사를 지정하는 것을 의미하지는 않는다. 하지만 협약서는 향후 재정비 사업 추진시 총괄관리자로 주택공사가 선정될 시를 전제로 하고 있다. 총괄관리자의 역할을 수행할 수 있는 사업체는 주택공사와 토지공사, 경기지방공사 등 세 곳이다. 이중 기반공사를 주 사업으로 하고 있는 토지공사의 경우 재정비사업 자체에 큰 메리트를 갖지 않고 있다는게 일반적인 상식이다. 그렇다면 김포시는 왜 서둘러 주택공사를 사업파트너로 결정했을까? 주택공사의 입장에서는 재정비사업추진을 위한 기초조사단계에서 일정정도의 역할을 수행하면서 사업자 선정시 선점효과를 볼 수 있다는 계산이다. 김포시로서도 사업초기단계에서 시행착오를 겪지 않기 위한 방편이다. 행정적으로 챙기지 못하는 부분에 대한 기술적인 협조가 절실하다는 이해관계가 맞아떨어진 것이다. 이번 협약과 관련 주요 사항을 문답식으로 풀어봤다.

1. 이번 협약 주요 내용과 김포시 및 주공의 역할은?
이번 협약체결로 김포시는 용역의 주체이며 행정절차와 시민의견수렴, 기반시설의 개설등이 될 것이며, 주공은 다수의 도시정비사업, 특히 광역정비분야에서 쌓아온 경험과 기술력을 바탕으로 김포시의 도시기반시설 및 주거환경의 개선을 추진한다.
향후 주공은 김포시 북변동 등 기성시가지의 총괄사업관리자로 참여하여 김포시가 지속성장이 가능한 도시로 발전할 수 있도록 공공디벨로퍼로서의 역할을 할 것을 협약에 담았다.

2. 주공이 총괄사업관리자가 되면 재정비촉진지구내 모든 개별사업(재건축, 재개발 등)의 시행자가 되는 것인가?
주공이 총괄사업관리자가 되면, 지자체장을 대행하여 재정비촉진지구 전체에 대한 현황관리, 도로 등의 기반시설 설치, 재정비촉진계획수립에 대한 지원 및 자문 등의 업무를 담당하게 된다.
재정비촉진지구내 재건축, 재개발등의 개별 재정비촉진사업은 주민들이 조합을 구성하여 사업을 시행할 수 있다.
다만, 재정비촉진구역내 주민(토지등소유자)의 과반수 이상이 주공의 사업참여를 원하는 경우 지자체장이 주공을 사업시행자로 지정할 수 있다.

3. 재정비사업을 시행하게 되면, 주민의 자산(토지, 건축물)을 수용하는 것인지?
주공이 사업시행자가 되더라도 재정비촉진지구내의 재정비촉진사업(재개발·재건축·도시환경정비 사업)은 수용방식이 아닌 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분방식에 따라 시행된다. 관리처분방식은 주민의 토지, 건축물에 대한 소유권은 유지한 채 주민의 자산을 감정평가한 후, 그 자산가치에 따라 사업이익을 배분하는 제도로서 이는 토지등 소유자로 구성된 조합이 사업을 직접 시행하는 경우와 동일한 방식이다.

4. 북변동일원에 용역추진시 건축물 및 토지거래에 대한 행위가 제한되는가?
도시재정비 및 촉진을 위한 특별법, 국토의 계획 및 이용에 관한법, 건축법등의 제 규정에 의거 지역계획 및 도시관리계획 수립과 토지의 가격변동이 예상될 경우 건축물 등에 대한 개발행위 제한과 토지거래 허가구역으로 경기도지사가 지정할 수 있다.
현재 김포시 전역이 지난 2003. 5월부터 토지거래 허가구역 및 토지투기지역(03. 8월)으로 지정되어 행위가 제한되고 있다.
시는 건축물 등의 개발행위 제한에 대하여는 용역을 추진하는 과정에서 지역경제에 미치는 영향과 개인의 재산손실, 지역계획에 미치는 영향 등을 종합판단하여 결정해 나갈 계획이라고 밝히고 있다.