정부는 매년 1월1일의 지가를 조사하여 공시지가를 고시한다. 공시지가 고시 시행 첫 해인 90년에는 8월30일, 93년에는 5월22에 고시했는데 다른 해에는 이를 통일하여 매년 6월 말일에 고시하였으며 고시일부터 각종 세금의 부과 등에 새로운 공시지가를 적용했다.
금년에는 지가의 상승분에다 공시지가의 현실화율도 훨씬 높여 5월31일에 고시할 예정이다. 이렇게 되면 과세기준일이 6월1일인 재산세나 종합부동산세에 오른 공시지가가 바로 적용되어 당장 올해부터 각종 세금부담이 크게 늘어나게 된다.
공시지가는 세금의 부과기준이 되기도 하지만 토지보상과도 밀접한 연관이 있다. 따라서 각종 개발계획이 많은 김포시의 2005년도 표준지공시지가 인상율은 전국 평균 26.25%보다 훨씬 높은 60.6%라고 한다.
여기에 지난해 인상율 45.73%를 합치면 2년 사이에 평균 106.33%가 오르는 셈이다. 공시지가가 이렇게 급등하면 작년보다 양도소득세의 부담도 2-3배 이상 많아진다고 하는데 인상된 공시지가가 세금에 미치는 영향과 절세방법은 없는지 알아보자.

공시지가의 인상이 세금에 미치는 영향

△재산세, 종합부동산세(올해부터 시행)
매년 6월1일 과세기준일의 개별공시지가 또는 개별주택가격에 50%를 과세표준으로 하여 세금을 매긴다.
지난 해 까지는 과세기준일인 그해 1월1일을 기준으로 하는 개별공시지가가 고시되지 않았기 때문에 전년도 공시지가를 적용하여 세금을 냈지만 금년에는 과세기준일 6월 1일 전(5월 31일)에 개별공시지가를 고시할 예정이므로 오른 공시지가를 적용하여 세금을 내야한다.
  *주택은 국세청 기준시가나 개별주택가격을 기준으로 세금을 매기기 때문에 이번 공시지가 인상의 영향은 거의 없다.


△양도소득세
<일반지역>
양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용해서 세금을 계산한다. 올해부터는 토지수용시에도 양도소득세를 기준시가로 과세하기 때문에 수용되는 토지도 공시지가가 오르면 세부담이 많이 늘어난다. 일반적으로 공시지가가 60% 오르면 양도소득세 부담은 전보다 2-3배 이상 더 크게 늘어나는 것이 보통이다.


<투기지역>
원칙적으로 실지거래가액을 적용하여 세금을 계산하므로 공시지가와 무관하다. 그러나 공시지가에 의한 환산 취득가액으로 세금을 계산하는 경우에는 양도소득세의 부담이 일반지역에서와 같이 전보다 훨씬 늘어난다. 수용되는 토지는 투기지역이라도 위의 일반지역과 같이 공시지가에 의해 세금을 낸다.


△상속세, 증여세
시가에 의해 평가하는 것이 원칙이지만 대부분 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가를 재산가액으로 평가하므로 개별공시지가가 올라가면 세부담도 늘어난다.


△취득세, 등록세
부동산 보유세제 개편에 따라 세율이 내렸지만 개별공시지가 오르면 취득세나 등록세도 늘어난다. 그리고 입법중인「부동산중개및거래신고에관한법률」이 시행되게 되면 앞으로 부동산 과세체계는 실지거래가액으로 바뀔 것으로 보인다.

공시지가 인상에 따른 절세방법

△양도소득세
<일반지역>
이미 계약일 이루어진 경우에는 새로운 공시지가가 고시되기 전에 잔금을 받으면 잔금청산일이 양도일이 되므로 오르기 전의 공시지가로 양도소득세를 부담한다.
예를 들어 일반지역이나 토지투기지역의 수용되는 토지 1,000㎡를 98년(공시지가 50,000/㎡)에 취득하여 금년 5월에 판다고 가정하고 공시지가가 150,000/㎡에서 240,000/㎡로 60% 인상되었다면 양도소득세의 부담은 인상전에 1천7백만원에서 4천5백만원으로 2.6배 늘어난다.
그러므로 공시지가가 고시되는 05.05.30 전에 잔금을 청산하여야 종전의 공시지가를 적용하여 세금을 줄일 수 있다. 잔금청산 전이라도 소유권이전이 되면 그 날을 양도일로 보기 때문에 소유권이전등기를 고시일 이전에 먼저 해주는 것도 생각할 수 있는 방법이다.
* 이 때 매수자의 입장에서는 나중에 재산을 양도할 때 인상전의 공시지가가 취득가액이 되어 세금을 더 내야 할 경우도 생기므로 양도자와 사정이 서로 반대가 된다.


<투기지역>
취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의해 세금을 계산하는 경우라면 공시지가와 무관하게 양도소득세를 낸다. 그러나 취득가액을 공시지가에 의해 환산하여 계산하는 경우라면 위의 경우에 준하여 공시지가가 오르기 전에 양도하는 것이 유리하다.


△취득세, 등록세
매수자가 부담하는 취득세와 등록세는 개별공시지가 고시일(5월31일) 전에 부동산을 사는 게 유리하다. 등록세의 경우, 등기일이 기준이 되기 때문에 최소한 5월 30일까지 등기이전을 해야 혜택을 볼 수 있다. 하지만 6월1일을 기준으로 하는 재산세나 종합부동산세의 납세의무자가 되게 되는 불리한 점도 있다.

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이영식  mr@gimpo.com

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