국세청에서는 지난 4.30자 정기고시 이후 재건축추진・지역개발・행정수도 이전 등의 영향으로 아파트 가격이 큰 폭으로 상승한 서울・수도권 및 6대광역시 지역의 아파트에 대한 가격상승분을 기준시가에 반영하여 2003.12.1부터 적용한다고 발표하였다.

김포시 북변동 삼성아파트 50평형의 경우 종전 기준시가 2억8백만원에서 2억6,750만원으로 상향 고시되는 등 김포시에 소재하는 35개단지 17,936세대의 아파트도 국세청기준시가가 큰 폭으로 올랐다.

하지만 김포시는 지난 6월 주택투기지역에 이어 8월18일 토지투기지역으로 고시됨으로써 실거래금액에 의해 양도소득세를 부담하게 되어있어 기준시가 고시에 따른 양도소득세의 세부담의 차이는 없으나, 상속 및 증여세의 경우 기준시가 상승에 따라 세부담이 크게 늘어난다.

위 삼성아파트 50평을 직계비속(자녀)에게 증여하게 되면 종전에는 2천5백여만원(세액공제전)의 증여세를 납부하면 되었던 것이 3천7백만원으로 늘어나게 된다.

한편 최근 양도소득세의 부담이 크게 늘어나자 서울 강남지역을 중심으로 차라리 재산을 자녀에게 증여하는 것이 낫다고 하면서 아파트를 금융기관에 담보하여 대출받고, 채무를 인수하는 조건으로 자녀에게 재산을 증여(부담부증여)하는 사례가 많아졌는데 이런 경우 증여자에 대한 양도소득세와 수증자가 부담하는 증여세도 함께 늘어나 세부담이 커지게 된다.

그리고 투기지역으로 고시됨에 따라 모든 부동산 거래시 양도소득세를 실거래가액으로 부담하게 되자 투기지역 고시 전에 거래금액을 줄여 양도소득세를 신고하도록 해준 취득자가 다시 부동산을 처분할 때 자신의 양도차익이 그만큼 늘어나게 되어 난감해 하는 경우를 자주 볼 수 있다. 이런 때에는 실제 취득한 계약서와 거래증빙으로 취득금액을 입증해서 세무서에서 인정해 주면 세부담을 줄일 수 있다.

하지만 전에 양도소득세를 줄여 신고했던 납세자는 가산세를 포함한 세금추징이 따르게 되며 조세범처벌법에 의해 처벌받을 수도 있다.

현재 실지거래가액에 의해 양도소득세를 납부해야 하는 부동산거래는 투기지역으로 고시된 지역의 부동산거래 뿐 아니라 1년 미만 보유 단기양도, 1가구 3주택자의 주택양도, 고가주택(양도가액 6억 이상)의 양도, 미등기양도 등이 있으며 최근 논란이 되고 있는 1가구 1주택자에 대하여도 양도소득세를 과세해야 한다고 하는 세무당국의 이야기는 현재 시행되고 있는 검인계약서제도의 정착과 함께 실지거래가액에 의한 과세자료 인프라망의 구축과 이와 관련한 양도소득세 과세체계를 확고히 하기 위한 정책목적에서 기인한 것으로 보인다.

*부담부증여란?
증여자가 채무와 함께 부동산을 증여하게 되면 수증자는 증여자의 채무액 상당액을 차감하여 증여세를 부담하게 된다. 대신 증여자가 인수한 채무액 상당액은 수증자에게 유상으로 양도한 것과 같으므로 증여자도 양도소득세를 부담하여야 한다.

예를 들어 아버지가 금융기관에 담보된 채무 1억원을 인수하게 하고 기준시가 3억원의 아파트를 자녀에게 증여한다고 하면 자녀는 2억원(3억원-1억원)의 증여재산가액에 대하여 증여세를 부담하고, 아버지는 떠넘긴 채무액 1억원에 대하여 양도소득세를 부담한다. 그러나 재산을 증여받은 자녀가 원리금의 상환능력이 없는 경우에는 자녀가 증여받은 재산가액을 3억원으로 하여 증여세를 부과한다.

문의 : 이영식 세무사 031-996-0303

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