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‘보증금을 못받았어요, 어떡하죠’강계준의 부동산이야기(7)

이사철, 세입자를 위한 임대차보호법

일년중 이사가 가장 많은 봄철이다. 주택을 빌려서 세를 살게 되는 경우 임차인이 알아야하는 주택임대차보호법 중에서 중요한 것을 살펴보자.

잔금시에는 등기부등본 확인 후 주소이전과 확정일자를 받아야 한다. 먼저 계약 당시 건물과 토지등기부등본을 확인하는 것은 필수다. 잔금을 치르기 전에도 등기부등본을 반드시 열람해보고 계약 때와 변함이 없는지 알아본다.

계약 이후에도 집주인의 사정으로 근저당설정이 될 수도 있고 가압류 등이 들어와서 계약 당시보다 후순위가 되어 불리하게 될 수가 있어서 반드시 주소 이전에 따른 계약서 상의 확정일자를 받아야 한다.

그러면 제 3자에게 대항력이 생기고 임차주택이 경매 또는 공매시 배당금에서 후순위권리자나 채권자보다도 우선하여 변제받을 수 있게 된다.

단 주소이전을 한 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 잔금일 또는 주소 이전을 한 당일에 어떤 근저당도 하지 않을 것을 집주인과 약속을 하는 것이 중요하다.

주택임대차보호법은 상대적으로 약자인 임차인에게 최소한의 보증금을 보호하고 있다.

법원 경매신청에 앞서 대항요건을 갖추면 최우선변제권을 인정하고 있는데 김포지역에서는 임대보증금 3천만원 이하일 때 1천2백만원은 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 선순위담보권자보다 우선해 경매절차에서 배당을 받을 수 있다.

임대차기간이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 사정상 이사를 가야 할 경우가 있다.

보증금을 돌려받지 않고 이사를 하거나 주민등록을 옮기게 되면 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 잃어버리게 되어 보증금을 돌려받기가 어려워진다.

이같은 경우 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에서 주택임차권등기명령을 임대인의 동의없이 단독으로 신청할 수 있다.

임차권등기를 하고나면 임차인이 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.

임차권등기명령의 효력은 임차권등기명령을 신청한 때가 아니라 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생한다는 점에 유의해야 한다.

임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차인은 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 또는 채무명의(돈 받을 권리)에 의한 경매를 신청할 수 있고 이때는 집을 비우지 않고 경매를 진행할 수 있다.

   
임차권등기명령신청은 관공서에 몇 번 왔다 갔다 하는 교통비와 인지대 몇 만원만 들이면 본인이 직접 수월하게 할 수 있다. 임차권등기명령신청 및 그에 관련한 비용은 임대인에게 청구 할 수 있다.

전세 계약을 한 임차인은 임대차기간을 정하지 않았거나 1년 미만인 임대차라 하더라도 2년간 거주할 수 있으며 2년 미만으로 계약했을 경우에도 임차인은 그 약정을 주장 할 수 있으나 임대인은 주장하지 못한다.

임대차기간이 지나서 계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)이 되었을 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있으나 임대인은 다시 2년이 경과해야만 계약해지를 요구할 수 있다. 또한 보증금 또는 월세를 5% 이상 올리지 못하도록 되어있다.


제삼자 : 임차인과 임대인이 아닌 자가 소유권이나 저당권을 취득한 자
대항력 : 약정된 임대차기간동안 임차주택을 계속사용, 수익할 수 있고 임대차기간이  만료되면 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리
대항요건 : 그 집에 입주하고 주민등록 신고를 하는 것
우선변제권 : 임차주택이 경매나 공매에 들어가는 경우에 발생하는 임차권의 효력으로서 그 환가대금에서 후순위물권자나 일반채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리
채무명의 : 국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 또한 집행력이 부여된 공정증서를 말한다.

강계준 객원기자  mr@gimpo.com

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