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‘묻지마 경매’ 조심해야강계준의 부동산 이야기(6)

경매시장 활기 속 낙찰가 급상승

김포 경매시장이 뜨거워지고 있는 가운데 최근 들어 고가 낙찰을 부추기는 ‘묻지마 경매’가 기승을 부리고 있어 주의가 요구된다.

지난 2월말 부천지원에서 열린 경매법정에서 김포시 감정동의 작은 아파트가 감정가의 117%에 낙찰됐다.

물건 주변 부동산업계에 따르면 7천만원이면 살 수 있는 이 아파트가 시세보다 비싼 7천350만원을 써낸 사람에게 돌아간 것이다.

김포지역의 경매물건 중 지난 1월부터 현재까지 낙찰이 된 부동산은 총 51건이다.
이중 아파트와 다세대 낙찰가격을 살펴보면 아파트는 감정가의 163%가 최고가격이었고 평균 114%에 낙찰됐다. 다세대는 감정가의 129%를 써낸 가격이 최고이고 평균 93%의 가격에 낙찰됐다.

예전같으면 아파트는 한번 유찰이 되는 가격인 70~80%선에서, 다세대는 두 번 유찰이 되는 50~70%선에서 가격이 형성된다.

왜 이렇게 비싼 가격에 낙찰을 받는 것일까?

첫째 최근 김포지역의 아파트나 다세대의 가격이 많이 올랐기 때문이다.
부동산 정책의 실패로 아파트 가격이 전국적으로 오른 탓도 있지만 신도시와 김포도심지의 뉴타운 기대심리로 특히 다세대의 가격이 많이 올랐다.
또 최초 경매물건을 법원에서 감정을 하는 시점이 경매하는 때보다 최소한 6개월에서 1년전이 되기 때문에 그동안에 가격이 급등하다보면 감정가격보다도 훨씬 비싸게 팔리는 것이다.

둘째 경매의 인구가 늘었다.
몇 년 전까지만 해도 경매 자체가 어렵고 특수한 분야로 여겨졌고 이것을 직업으로 하는 경매전문가들만의 세계였다.
2002년 7월1일 이후 민사소송법이 민사집행법으로 개정되면서 매수인에게 유리하게 경매절차가 달라졌다. 일반인이 접근하기 쉬운 경매절차가 되고 보니 경매가 재테크의 한 분야로 자리를 잡았고 경매를 가르치는 학원이 여기저기에 생기면서 이제는 평범한 주부들도 경매를 하게 되었다. 여기에 누구보다 시세에 정통하고 거래에 밝은 공인중개사들이 ‘매수신청 대리’의 자격을 가지고 작년부터 경매시장에 뛰어 들었다.
그래서 이 시장도 거의 가격이 투명해져서 싸게 사는 것이 쉽지가 않게 되었다.

셋째 경매컨설팅회사에서 고가에 낙찰받기를 부추긴다.
낙찰을 받아야 수수료를 챙기기 때문에 고가에 써내라고 한다.
특히 신도시 주변이나 뉴타운의 계획이 있는 곳은 경매매물이 부족하다보니 경매 컨설팅회사에서 고가에 낙찰 받기를 부추긴다. 낙찰을 받을 본인이 경매물건의 현장을 직접조사 하지 않거나 주변의 부동산 중개업소에서 거래가격을 알아보지도 않고 입찰가격을 쓰다보면 바가지를 쓰게 마련이다. 소위 ‘묻지 마 경매’를 하게 되는 것이다.

많이 써내면 누가 1등을 못하겠는가?
보증금을 포기하지 않으려면 잔금을 내야 한다.
잔금이 모자랄 때는 대출이 잘 안 되는 일이 생길 수 있으며 인수할 때까지 시간이 오래 걸릴 수도 있어 참고 기다리는 인내가 필요하고 그렇지 않으면 얼마 남지 않는 장사를 망칠 수가 있다.

   
경매는 시세를 잘 알아야 하고 권리분석을 잘해야 한다.
요즈음 인터넷에는 경매에 관한 모임이 많아 회원으로 가입하면 무료로 많은 정보를 얻을 수 있다.
아무쪼록 물건을 파악하기위해서는 발품을 많이 팔아야하고 공부를 게을리 하지 말아야하며 무엇보다 법원의 경매법정에 가서 실전을 자주 해야 좋은 물건을 고르는 안목이 생긴다.
좋은 물건을 싼값에 사고 싶지만 시간도 없고 배우기도 쉽지 않은 구매자는 ‘매수신청대리의 허갗를 취득한 능력있는 공인중개사를 찾는 것이 경제적이다.

※매수신청대리란?
경매를 대신 받아주는 것을 말하며 그 수수료는 경매물건의 감정가의 1%이하 또는 최저매각가격의 1.5%이하의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 정하게 되어있다.
그러나 일부 경매 컨설팅을 하는 중개회사에서는 3~5%의 수수료를 받기도하고 심지어 낙찰가의 10%까지 요구하는 곳도 있다고 한다.

강계준 객원기자  mr@gimpo.com

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