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주택임대차보호법 제 4조 제 1항의 해석김윤복 법무사
   
▲ 김윤복 법무사

기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인 甲이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있나요?

대법원은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.” 고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1991. 1. 21. 법률 제 5641호로 개정되기 전의 것) 제 4조 제 1항은, '

같은 법 제 10조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고

위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다할 것인바(위 1999. 1. 21. 자 법률개정으로 위 법 제 4조 제 1항에 “다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.” 는 명문의 단서규정이 신설되었다).

임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로  임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로,

같은 법 제 3조 제 1항 소정의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선 변제를 청구할 수 있다“고 판시한 바 있습니다
(대법원 2001. 09. 25. 선고 2000다 24078판결).

따라서 위 판결 및 현행 법조문에 의하여 임차인 甲은 스스로 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

김윤복 법무사  mr@gimpo.com

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